Aspectos que influyen en la tasación de un inmueble
A la hora de comprar una casa y solicitar una hipoteca se necesita hacer una valoración del estado del inmueble que determine cuál es su precio real, lo que se conoce como tasación.
Estas tasaciones están reguladas y deben cumplir una serie de requisitos marcados por la Orden Ministerial de fecha 27 de marzo de 2003 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda. Uno de los objetivos que persigue es el de servir de garantía para que la entidad financiera conceda el crédito hipotecario.
Para tasar estos inmuebles se tienen en cuenta una serie de factores que decantan de un lado a otro el valor resultante. Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son:
- La ubicación
- Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares, médicos, supermercados… todos estos extras ayudan a incrementar el valor del inmueble
- La superficie: m2 y distribución
- La calidad de los materiales de construcción
- La situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si es orientación sur y los pisos altos, salvo que el edificio carezca de ascensor o que el inmueble sea un bajo con jardín o patio privado
- Si se trata de una vivienda interior o exterior.
- La antigüedad.
- Los servicios que tiene la comunidad: ascensor, garajes, trasteros, portería, etc.
- Si la vivienda está acogida a algún tipo de protección oficial o arquitectónica que pueda limitar su valor.
Además, la sostenibilidad es otro aspecto a tener en cuenta. Aunque todavía no sea un factor real que influya puesto que las tasaciones se acogen a la norma ECO 805/2003 y, por el momento, dicha norma no hace referencia a aspectos relacionados con la sostenibilidad y eficiencia energética, es un factor que acabará repercutiendo. La conciencia social y el compromiso de las administraciones con este punto, además del ahorro en suministros que conlleva una vivienda más eficiente, acabarán por ser también un aspecto a tener en cuenta a la hora de una tasación hipotecaria.
¿Quién se encarga de realizar la tasación hipotecaria?
Normalmente, se trata de un arquitecto, aparejador o ingenieros que pertenece a una empresa de tasación y siempre están homologadas. La tasación siempre la realiza un profesional independiente que ha de cumplir una serie de requisitos. Para asegurar su independencia, no pueden valorar ningún bien inmueble que les implique directamente por tener una relación personal o profesional.
Existen varios métodos de tasación:
- Tasación por comparación, se trata del método más extendido, se trata de comparar bienes inmuebles que tengan características similares
- Tasación residual, se emplea para calcular el valor de solares edificados o inmuebles en rehabilitación. Consiste en valorar el inmueble suponiendo que la construcción finalizada y restarle todos los costes asociados para llegar a este último estado
- Tasación por capitalización de rentas, aquí el cálculo se obtiene de la capacidad del inmueble para generar beneficios
- Método del coste, consiste en calcular el coste de reponer el inmueble que se va a tasar
