La reparcelación urbanística es un procedimiento legal que redistribuye parcelas para adaptarlas a las necesidades de desarrollo urbano. Se realiza en áreas urbanas o rurales que han cambiado de estructura o desarrollo; por lo que se trata de un instrumento que permite sustituir las parcelas iniciales de una actuación urbanística por otras aptas para la edificación.
La base de esta técnica urbanística está en el principio de distribución equitativa de las cargas y beneficios que forman parte de la fase de ejecución del planeamiento, por lo que tiene una trascendencia práctica, económica y jurídica.
La reparcelación puede ser de dos tipos, de acuerdo a quien la realice: forzosa, cuando lo impone el ayuntamiento o entidad urbanística para poder avanzar en la ejecución del planeamiento; o voluntaria, cuando los propios propietarios interesados pactan los criterios de diseño de las nuevas parcelas.
El papel del proyecto de reparcelación
Para llevar a cabo una reparcelación se realiza un proyecto que establece la nueva distribución de las parcelas, las cargas de urbanización de cada parcela y la adjudicación de las parcelas a los propietarios.
Uno de los efectos del proyecto de reparcelación es, por tanto, que permite la transformación del terreno tanto física, a través de la urbanización de las parcelas, como jurídica, ya que las fincas rústicas originales desaparecen del Registro de la Propiedad.
Además, es importante resaltar que, producto de la reparcelación, cada propietario resulta adjudicatario de solares con un tamaño en proporción directa a los metros cuadrados de superficie que aporta. Una acción que trae consigo también una obligación de pagar un precio que se corresponda con las cargas de urbanización y de las cesiones de terrenos para la ejecución de las dotaciones públicas previstas por el plan.
En este proceso de reparcelación, se debe intentar que el solar que se adjudique a un propietario se localice sobre sus terrenos originarios o lo más cercano posible a los mismos. En el caso de que un propietario no aporte superficie de terreno suficiente como para resultar adjudicatario de un porcentaje de la parcela, no se le entregará un solar, pero sí se le hará entrega de una suma económica equivalente al valor del aprovechamiento urbanístico que le corresponde.
