A pesar de que la actividad urbanística lleva siendo ejecutada por el ser humano desde antaño, su regulación no se estableció hasta el siglo pasado, fecha en la que, oficialmente, nace el sistema urbanístico español. Y lo hace con la Ley del Suelo de 1956, aún en vigor, con el reglamento de 1978, que especifica la gestión y el planeamiento urbanístico; y con todas las sentencias judiciales emitidas en esta materia.
Previo a este conjunto normativo, el territorio y el suelo en nuestro país eran urbanizables o no en función de las propias condiciones para la vida, como puede ser la existencia de agua potable. Por lo que hasta que no se produjo una escasez de recursos y una concentración de la edificación, esta actividad no comenzó a ser regulada.
¿Cómo es la transformación de un suelo?
Durante el proceso de transformación del suelo se van identificando diferentes clases o tipologías; que van desde el suelo no urbanizable hasta el suelo apto para un uso residencial, industrial, etc.
El punto de partida es el suelo no urbanizable (SNU). De manera genérica, se presupone que todo el territorio es no urbanizable. De hecho, en España cerca del 95% del territorio no lo es. Dentro de esta tipología, se debe distinguir entre suelo no urbanizable protegido, es decir, aquel al que se le adjudican protecciones especiales por diversos motivos (preservación del medioambiente, fomento del turismo, por cuestiones culturales…); y el no urbanizable común. Este último se refiere a todo aquel suelo que sí se puede desarrollar hasta convertirlo en urbanizable.
Una vez que el suelo urbanizable (SUZ) posee un aprovechamiento, una edificabilidad y una concreción acerca de lo que se puede desarrollar en ese terreno, pasa a ser Suelo Urbano (SU).
Dentro de este proceso de transformación, es común hacer uso de dos conceptos que, en numerosas ocasiones, se confunden: la clasificación y la calificación. Resulta conveniente diferenciarlos para evitar confusiones, ya que cada uno hace alusión a una fase diferente de la transformación del suelo.
La reclasificación se refiere a hacer urbanizable un suelo no urbanizable común, o convertir un suelo urbanizable (SUZ) en suelo urbano (SU). Sin embargo, cuando se habla de calificación del suelo, quiere decir que ya es apto para un uso residencial, terciario, logístico, hotelero, etc.
La actuación privada como herramienta para acelerar el proceso
Existen dos vías posibles para transformar un suelo. Por un lado, esperar a que la administración pública intervenga reclasificando y calificando un terreno; y por otro, actuar privadamente. En caso de que se opte por esta última vía, el procedimiento es el siguiente:
En primer lugar, para solicitar pasar de un suelo no urbanizable común a un suelo urbanizable, se debe presentar una propuesta de actuación o innovación. El paso siguiente, si se desea llevar el suelo de urbanizable a urbano, es desarrollar Proyectos de Sectorización (PS). Es posible que estos proyectos de sectorización quieran ser ordenados (PSO) o detallados hasta el punto de establecer Unidades de Actuación (UA), o, incluso, una Unidad de Ejecución (UE). Estas unidades implican avanzar hacia el desarrollo, es decir, hacia un suelo urbano. Para conseguirlas, es preciso presentar un Plan Parcial (PP) que debe estar aprobado por el ayuntamiento o Comunidad Autónoma; y de ahí se avanza a un Estudio de Detalle (ED). Por otra parte, previo al suelo urbano, se encuentran la licencia de urbanización y el proyecto de urbanización.
Finalmente, una vez obtenido el suelo urbano, comienza el proceso de edificación, para lo que se requiere una Licencia de Obras (LO). No obstante, si el terreno en cuestión se encuentra cerca de la costa, de ríos en zonas de influencia, es atravesado por una carretera, ferrocarril o aeropuerto, se deben aplicar, a su vez, las legislaciones estatales correspondientes.
