La realidad actual del mercado inmobiliario en la que el acceso a la financiación bancaria se complica cada vez más ha aumentado el atractivo de distintas modalidades de contrato que constituyen nuevas opciones para grandes operaciones del sector.
Tal es el caso del “forward funding” y del “forward purchase”, dos términos que han sido importados de la práctica anglosajona pero que también se están implementando en nuestro país. ¿De qué se tratan? Lo explicamos.
“Forward funding” o adelanto de la financiación
Es un tipo de contrato de compraventa de una futura estructura en el cual la financiación del proyecto corre a cargo del inversor-comprador mientras el promotor-vendedor se compromete a realizar la construcción y comercialización del edificio. Normalmente esta transacción se realiza en una fase temprana del proyecto, a veces incluso antes de iniciar las obras, y el pago se realiza a plazos, a medida que va avanzando la construcción.
Este tipo de contratos representa una clara ventaja para el promotor, ya que no necesita de financiación bancaria; mientras que para el comprador resulta muy provechoso ya que le ofrece un mayor rendimiento.
Sin embargo, el “forward funding” también tiene algunos aspectos a considerar por parte del comprador, quien asume el riesgo de insolvencia, así como cualquier otro riesgo propio de los proyectos inmobiliarios.
“Forward purchase” o compra a plazo
Es un contrato de compraventa a futuro de una edificación. En este caso, el promotor-vendedor debe promover la construcción y comercializarla, mientras el inversor-comprador se compromete a pagar un precio por el proyecto inmobiliario ya comercializado. El contrato queda supeditado a un determinado plazo y al cumplimiento de los acuerdos pautados sobre la finalización del proyecto y su comercialización.
Este formato de compraventa presenta claras ventajas para el comprador, ya que reduce los riesgos que debe asumir. Sin embargo, en algunas ocasiones se acuerda un pago inicial a la firma del contrato, que puede rondar un 5%.
Aunque el “forward purchase” puede parecer mucho más sencillo a la hora de aplicarlo a la realidad jurídica de España, lo cierto es que la conveniencia de hacer uso de uno u otro tipo de contrato dependerá de muchas variables, tales como el interés de las partes implicadas, las condiciones económicas del momento y de la situación del mercado.
