Cuando se habla de bienes o propiedades, como puede ser una vivienda, es conveniente distinguir y comprender los diferentes derechos que recaen sobre ellos y que, en ocasiones, pueden generar cierta confusión. Se trata de la nuda propiedad, el usufructo y el pleno dominio.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona como propietaria de un bien mueble o inmueble; sin embargo, no puede hacer uso de este. Por tanto, aunque el bien sea de su propiedad, no puede utilizarlo, ya que su uso y disfrute corresponden a otra persona, que es quien posee el usufructo.
Cuando el propietario de una vivienda elabora su testamento, es habitual que asigne la nuda propiedad a una persona y el usufructo a otra. Por ejemplo, le entrega la nuda propiedad a los hijos y el usufructo al cónyuge, con el fin de garantizar que los descendientes hereden la propiedad, pero no puedan impedir que el viudo siga disfrutando de la vivienda.
La nuda propiedad conlleva una serie de derechos y obligaciones recogidos en el Código Civil. Entre las principales obligaciones se encuentran las siguientes:
- Asumir las reparaciones extraordinarias.
- Pago de Impuestos, excepto el Impuesto de Bienes Inmuebles.
- Pagar los gastos de la comunidad.
- Respetar el derecho del usufructuario.
- Responsabilizarse de la hipoteca.
En cuanto a los derechos, estos son los más destacados:
- Recuperar el uso y disfrute del bien cuando se cumplan algunas de las condiciones estipuladas por el Código Civil.
- Vender la nuda propiedad.
- Efectuar mejoras en la propiedad sin que perjudiquen al usufructuario.
¿Qué es el usufructo?
El usufructo se refiere al derecho que posee una persona para usar y disfrutar de un bien sin ser su propietario. Es decir, la persona utiliza un bien, generalmente, inmueble, pero no posee la propiedad de este.
De modo que el usufructo concede a una persona el derecho a disfrutar de bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia.
Al igual que sucede con el nudo propietario, el usufructuario también está sujeto a una serie de obligaciones y derechos. ¿Cuáles son estas obligaciones?
- Efectuar las reparaciones ordinarias (por deterioro o uso).
- Pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles.
- Cuidar y conservar en buen estado el bien.
- Informar al nudo propietario de la necesidad de efectuar reparaciones extraordinarias.
Y, ¿los derechos?
- Alquilar el bien.
- Realizar mejoras siempre que no alteren la forma del bien.
- Disfrutar y aprovechar el bien.
¿Qué es el pleno dominio?
En este caso, la persona dispone de la plena posesión de un bien. Por tanto, sobre un mismo individuo recae la propiedad de un bien, así como su pleno uso. También se puede entender este concepto como la unión de la nuda propiedad y el usufructo.
En caso de muerte del usufructuario, cumplimiento del plazo estipulado para el usufructo o cumplimiento de la condición resolutoria; la persona que posee la nuda propiedad adquiere el pleno dominio.
Una vez definidos cada uno de estos términos, es posible comprender sus diferencias, las cuales podrían resumirse del siguiente modo:
- Nuda propiedad: La persona es propietaria de un bien, pero no puede usarlo.
- Usufructo: La persona no es propietaria del bien, pero puede utilizarlo.
- Pleno dominio: La persona es propietaria de un bien y puede utilizarlo.
Efectos prácticos
No obstante, para facilitar su comprensión y determinar cuáles son sus consecuencias e implicaciones, conviene conocer qué ocurre a efectos prácticos.
El nudo propietario puede vender la nuda propiedad, pero no alquilarla, ya que no posee su uso ni disfrute. Por el contrario, el usufructuario puede alquilar el bien, pero no tiene la posibilidad de venderlo, ya que no es el propietario. Asimismo, la renta que se obtiene con el alquiler le corresponde, de manera íntegra, al usufructuario y no al propietario.
Por su parte, quien posee el pleno dominio de un bien puede venderlo y alquilarlo, pues posee tanto la propiedad como su uso y disfrute.
