¿Qué novedades trae la nueva Ley de Vivienda en España?
El pasado 1 de febrero, el Consejo de Ministros aprobó una nueva ley de vivienda en España que ha introducido bastantes novedades en el mercado. El siguiente paso para que entre en vigor esta norma es su aprobación en el Congreso, para ello debe obtener el respaldo de los diputados y, una vez conseguido, irá al Senado. Si ambas cámaras dan luz verde a la nueva ley, las Cortes serán el último paso antes de publicarse en el BOE. Con todos estos trámites, la estimación es que como mínimo la ley entre en vigor en el segundo semestre de 2022; no obstante, el proceso se puede alargar en el tiempo.
Una de las primeras polémicas que ha suscitado esta ley es el informe elaborado por el Poder Judicial que ha señalado que esta ley supone una “clara limitación” de las competencias que ejercen las Comunidades Autónomas y las instituciones locales en beneficio del estado. Para el CGPJ muchos de los puntos son de “problemático encaje”. Aunque el Gobierno ha insistido en que su finalidad es orientar la política legislativa de la vivienda, es cierto que muchos de los artículos condicionan estas políticas.
Esta ley introduce una serie de puntos que cambiarán el mercado de la vivienda en España. Entre las modificaciones que presenta, está el nuevo concepto de vivienda digna que se define como “aquella que es habitable, que es accesible, que es eficiente energéticamente y que garantiza, también, el acceso a los suministros básicos sin que su disfrute suponga un esfuerzo financiero inasumible por parte de los ciudadanos”.
Los 9 puntos más relevantes son:
- Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas: las nuevas promociones deberán reservar un 30% de sus viviendas a pisos sociales.
- Ventajas fiscales para pequeños propietarios por bajar el precio de alquiler: se les aplicará una bonificación de hasta un 90% de las rentas que obtengan por el IRPF si bajan un 5% el alquiler sobre el año anterior.
- Aumento de impuestos por tener viviendas vacías: aquellos propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio y con alguna de ellas vacía durante al menos dos años, podrá ver incrementada su tasa del IBI, según esta nueva normativa que permite a los Ayuntamientos aumentar esta cantidad para estos casos.
- Concepto ‘zona tensionada’: la ley define estas zonas como aquellas cuyo alquiler de media supera el 30% de los ingresos medios de los habitantes del barrio.
- Limitación del alquiler a viviendas de grandes propietarios: este nuevo concepto de propietario engloba a aquellos con más de 10 viviendas en su poder o con una superficie construida de más de 1.500 m2. De esta forma, se les limitará el precio de arrendamiento en lo que se denominan “zonas tensionadas”.
- Protección en los desahucios: los servicios sociales emitirán un informe sobre si la persona o personas a desahuciar son vulnerables o no. De serlo, se suspenderá el desahucio hasta que se encuentre una alternativa habitacional para los inquilinos.
- Impulso de la vivienda asequible incentivada: estas viviendas son las de particulares que obtendrán beneficios urbanísticos, fiscales, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas con ingresos bajos.
- Creación de un fondo social de vivienda: impulsar un parque público de alquiler
- Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública: la nueva ley incluye un régimen de protección permanente que impide su recalificación.
Todos estos puntos cambiarán la estructura del mercado inmobiliario español. Las medidas que más impactarán, sin duda, son los incentivos y penalizaciones fiscales para impulsar los alquileres de titularidad privada. Además, expertos en derecho inmobiliario señalan que es muy probable que se den modificaciones en la legislación de arrendamientos urbanos, incorporando prórrogas en las duraciones de los contratos, así como limitaciones de los precios en las “zonas tensionadas”.
Pero, sin duda, uno de los principales escoyos será el control de precios. En Business Insider señalan que actualmente no existe un índice oficial de alquileres, que debe ser la base para catalogar las zonas tensionadas en las que limitar los alquileres. De esta forma, una vez que se publique la nueva ley en el BOE, habrá un vacatio legis, por el que podrán pasar hasta 18 meses antes de que entre en vigor ese control de precios que está a expensas del índice oficial de alquileres que debe abordarse lo antes posible.
