La declaración de ruina de un inmueble puede darse en el supuesto de que dicha edificación tenga un deterioro generalizado, desgaste, daño grave o agotamiento estructural y arquitectónico que afecte no sólo la seguridad de las personas sino también que pueda suponer un riesgo para el interés urbanístico en general bien sea actual, inminente o futuro.
Se trata de un acto administrativo, meramente declarativo, de carácter reglado y objetivo que constituye un límite al deber legal de conservación que obliga a los propietarios de un inmueble y que puede conllevar otro tipo de medidas como la orden de demolición o la rehabilitación.
Clases de ruina
Existen distintos tipos de ruina, entre los que se encuentran:
- Ruina técnica: se presenta cuando hay un desgaste de las estructuras y elementos básicos de la edificación que imponga demoliciones generalizadas e importantes para luego reconstruir partes principales.
- Ruina económica: es cuando el costo de la reparación para que el inmueble vuelve a ser habitable es superior al 50% de su valor actual, con exclusión del suelo sobre el que se levanta la edificación ruinosa.
- Ruina urbanística: es cuando se aconseja la demolición del inmueble no solo porque se encuentra en estado de fuera de ordenación, es decir, fuera de la normalidad urbanística, sino también porque padece un deterioro que no puede subsanarse con obras de consolidación o reparación.
- Ruina inminente: es cuando el daño en la edificación es tal que podría derrumbarse en cualquier momento, representando un peligro para las personas o los bienes, por lo que se hace necesario el desalojo de sus ocupantes. Para la declaración de esta clase de ruina es necesaria la presencia de un informe de los técnicos competentes municipales.
- Ruina parcial: implica la necesaria autonomía estructural de los elementos de una misma edificación sin merma del resto ni repercusión del estado de ruina de uno de ellos en el resto. Es decir, cuando se puede derrumbar una parte de la estructura, sin que el resto de la misma resulte afectado.
Procedimiento de declaración de una edificación en ruina
Existen dos tipos de procesos que se pueden presentar a la hora de que un inmueble sea declarado en ruina:
- Procedimiento ordinario: se puede iniciar de oficio o puede hacerlo alguna de las partes involucradas. Se realiza una audiencia, luego una comprobación técnica y finalmente se determina la resolución del expediente. Todo el procedimiento no debe superar los 6 meses desde su inicio hasta la declaración pertinente. En ese caso, se puede determinar: la demolición del inmueble completo, la demolición de una parte de la edificación, la necesidad de ejecutar obras de reparación o declarar que no hay situación de ruina.
- Procedimiento extraordinario sumario: también se puede iniciar de oficio o puede hacerlo alguna de las partes involucradas. Es cuando se requiere tomar medidas inmediatas, por lo que se realiza una comprobación técnica municipal urgente para determinar los pasos a seguir. El plazo para dictar la resolución es de 24 horas desde la recepción de los informes técnicos municipales. En ese caso, se pueden determinar medidas excepcionales de protección, tales como el desalojo de los ocupantes, apeos o apuntalamientos.
Tras la declaración de un inmueble en ruina, el mismo debe incluirse en el Registro de Edificación Forzosa, cuando exista. Además, esta decisión implica el cese para el propietario de la obligación de conservación de la edificación.
